Mohu si úroky z hypotéky uplatnit v daních?

Víte za jakých podmínek a v jaké výši si můžete snížit základ daně o úroky z hypotéky?

1. První podmínka: vlastnictví

jde-li o nabytí bytového domu, rodinného domu či bytu, může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby VLASTNIL.
V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období.

2. Druhá podmínka: užívání

vlastnil a UŽÍVAL k vlastnímu trvalému bydlení nebo
trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Příklad 1 – vlastnictví
Pan X. koupil v červnu 2022 byt pro vlastní trvalé bydlení a financoval ho pomocí hypotéky. K datu 31.12.2022 je vlastníkem bytu, a i když po celé zdaňovací období byt nevlastnil, v roce nabytí postačí, že jej vlastnil ke konci zdaňovacího období. Pan X. si může za rok 2022 úroky z hypotéky odečíst od základu daně.

Příklad 2 – vlastnictví
Pan X. koupil v roce 2015 byt pro vlastní trvalé bydlení a financoval ho pomocí hypotéky. Během roku 2022 byt prodal, tedy ho nevlastnil po celé zdaňovací období 2022. Pan X. si nemůže za rok 2022 odečíst úroky z hypotéky od základu daně.

Příklad 3 – vlastnictví
Pan X. koupil v červnu 2022 byt pro trvalé bydlení svých rodičů, financoval ho pomocí hypotéky, je tedy dlužníkem vůči bance, ale vlastníkem bytu se stali jeho rodiče.
Pan X. si nemůže za rok 2022 odečíst úroky z hypotéky od základu daně, neboť nesplňuje podmínku vlastnictví.

Příklad 4 – užívání
Pan X. koupil v červnu 2022 byt a financoval ho pomocí hypotéky. K datu 31.12.2022 je vlastníkem bytu, byt slouží pro trvalé bydlení jeho syna. Pan X. si může za rok 2022 úroky z hypotéky odečíst od základu daně, podmínka vlastnictví i užívání je splněna, neboť syn je uveden v zákoně jako osoba, která pro účely odečtu úroků od základu daně, může předmět bytové potřeby užívat.

Příklad 5 – užívání
Pan X. koupil v červnu 2022 byt a financoval ho pomocí hypotéky. K datu 31.12.2022 je vlastníkem bytu, byt slouží pro trvalé bydlení jeho přítelkyně. Pan X. si nemůže za rok 2022 úroky z hypotéky odečíst od základu daně. Podmínka vlastnictví je sice splněna, ale podmínka užívání splněna není – přítelkyně není v zákoně uvedena jako osoba, která by mohla užívat předmět bytové potřeby pro účely odečtu úroků od základu daně pana X.

Příklad 6 – užívání
Pan X. koupil v červnu 2022 byt a financoval ho pomocí hypotéky. K datu 31.12.2022 je vlastníkem bytu. Pan X. si zde zaevidoval trvalé bydliště, ale ve skutečnosti bydlí v rodinném domě svých rodičů. Pan X. si nemůže za rok 2022 odečíst úroky z hypotéky od základu daně, neboť nesplnil faktické bydlení v dané nemovitosti. Pojem bydliště dle zákona o daních z příjmů není totožný s pojmem trvalé bydliště.

NÁJEM NEMOVITÉ VĚCI
V případě, že nakoupený byt nepoužíváte pro účely bydlení, ale byt pronajímáte – o úroky lze snížit základ daně také, ale ne již v podobě odečitatelné položky od základu daně, ale v podobě výdaje, o který lze snížit příjmy z nájmu, pokud budete uplatňovat výdaje skutečné.

PODNIKÁNÍ V RODINNÉM DOMĚ
V případě, že rodinný dům slouží jako kancelář či prodejna v rámci podnikatelské činnosti, lze uplatnit úroky jako výdaj, o který si snížíte příjmy z podnikání, pokud budete uplatňovat výdaje skutečné, ale jako odečitatelnou položku od základu daně již úroky uplatnit samozřejmě nelze.

Používáte-li rodinný dům či byt k různým účelům – k nájmu, k podnikání a částečně k bydlení – je třeba úroky z hypotéky vhodným poměrem rozdělit a lze je uplatnit částečně jako výdaje k příjmům z nájmu, výdaje k příjmům z podnikání a částečně jako odečitatelnou položku od základu daně.

3. Třetí podmínka: spoludlužník

Poplatník může uplatnit nárok na odpočet úroků ze základu daně za předpokladu, že je účastníkem smlouvy o úvěru. V případě, že je účastníkem hypotečního úvěru více osob uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem.

Příklad 7 – spoludlužník
Pan X. + pan Y. si koupili v červnu 2022 byt pro trvalé bydlení svých rodičů a financovali ho pomocí hypotéky. K datu 31.12.2022 jsou oba vlastníci bytu i spoludlužníci v rámci úvěrové smlouvy.
Pan Y. si nepotřebuje úroky z hypotéky odečítat od základu daně, napíše tedy čestné prohlášení o tom, že si svůj podíl uplatňovat nebude. Pan X. si může za rok 2022 odečíst od základu daně celou částku zaplacených úroků z hypotéky.

Příklad 8 – spoludlužník
Syn pana X. si koupil v červnu 2022 byt pro své trvalé bydlení a financoval ho pomocí hypotéky. K datu 31.12.2022 je vlastníkem bytu. Jako spoludlužník figuruje ve smlouvě o úvěru i náš pan X., který chce synovi pomoci hypotéku splácet.
Pan X. je sice spoludlužník/účastník smlouvy o úvěru, ale není již vlastníkem bytu.
Pan X. si nemůže za rok 2022 odečíst úroky z hypotéky od základu daně, neboť zde chybí splnění první podmínky: vlastnictví. Odečet úroků může uplatnit syn pana X.

Příklad 9 – spoluvlastník, nikoliv spoludlužník
Pan X. si s přítelkyní koupili v červnu 2022 byt pro své trvalé bydlení a financovali ho pomocí hypotéky. Přítelkyně pana X. je spoluvlastníkem bytu, tak jako pan X., avšak ve smlouvě o úvěru figuruje jako jediný dlužník pouze pan X.
Pan X. si může za rok 2022 odečíst od základu daně celou částku zaplacených úroků z hypotéky, jeho přítelkyně však nikoliv – nesplňuje podmínku spoludlužnictví.

4. Čtvrtá podmínka: výše úroku

Celková částka úroků, o kterou lze snížit základ daně v podobě odečitatelné položky se odvíjí od skutečnosti, kdy jste danou nemovitost nabyli.

Pokud jste nemovitost nabyli do konce roku 2020 – platí pro Vás ještě roční limit úroků ve výši: 300 000 Kč – počítáno za celou společně hospodařící domácnost.

Pokud jste nemovitost nabyli od 1.1.2021– Váš roční limit úroků za celou společně hospodařící domácnost
nesmí již převýšit částku: 150 0000 Kč.

Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.

Příklad 10 – výše úroků
Pan X. koupil v červnu 2022 byt pro vlastní trvalé bydlení a financoval ho pomocí hypotéky. K datu 31.12.2022 je vlastníkem bytu. Od 06 – 12/2022 zaplatil úroky ve výši 100 000 Kč.
Dle výše uvedeného má ale pan X. limitovanou výši úroků částkou 150 000 Kč za rok a při platbě po část roku – 7 měsíců v roce 2022 – si může od základu daně odečíst jen částku: 87 500 Kč, tj. 150 000/12 tj. 12 500 x 7 tj. 87 500 Kč.
Pan X. si může za rok 2022 odečíst od základu daně úroky z hypotéky pouze ve výši 87 500 Kč.

Co tedy budete potřebovat pro odečet úroků z hypotéky od základu daně?

• výpis z katastru nemovitostí o tom, že jste vlastníkem dané nemovité věci
  – je třeba posoudit vlastnictví nemovité věci či případné spoluvlastnictví a
  – zda je daná nemovitá věc k poslednímu dni zdaňovacího období stále ve vlastnictví poplatníka
  
• smlouvu o úvěru
  – kde bude daná nemovitost uvedena, že je právě touto hypotékou financována
  
• prohlášení případných spoludlužníků
  – zda si uplatňují poměrnou část úroků či nikoliv
  
• čestné prohlášení Vaše, coby poplatníka daně z příjmů
  – k jakému účely je daná nemovitost využívána
  
• potvrzení banky o výši zaplacených úroků
  – výši zaplacených úroků je nutno posoudit ve vztahu k datu nabytí nemovité věci a
  – ve vztahu k úrokům, které si budou odečítat případní spoludlužníci.
  

Řekli bychom: „Úroky z hypotéky na bydlení, to znám, ty si můžeš odečíst z daní,“ ale není to zase vždy tak jednoznačné a jednoduché, viďte 😊

Správné informace jsou ve světě daní a podnikání tou nejcennější komoditou 😊