Prodali jste v roce 2022 nemovitost?

V prvé řadě se zaměříme na nemovitosti nezařazené v obchodním majetku podnikatelů a vztahu k dani z příjmů. Tedy otázka přesně zní: „Prodali jste v roce 2022 nemovitost jako fyzická osoba občan?“

A související otázka, která Vás jistě bude zajímat: „Bude takový příjem zdanitelný či nikoliv?“

Bydliště

ČASOVÝ TEST 2 ROKY
V první řadě budeme posuzovat prodej rodinného domu či bytu a souvisejícího pozemku a ptáme se:
„Měli jste v dané nemovitosti bydliště? A to min. 2 roky bezprostředně před jejím prodejem?“

POJEM BYDLIŠTĚ DLE ZDP
Bydlištěm se dle zákona o daních z příjmů (ZDP) myslí místo, kde máte stálý byt s úmyslem trvale se v tomto bytě zdržovat.

Bydliště může být shodné s Vaším trvalým pobytem, zapsaným v občanském průkazu, ale také nemusí. Můžete mít trvalé bydliště v Popradu a skutečné bydliště v Praze.
ZDP posuzuje faktické bydliště, které můžete být povinni, např. pro účely výše uvedené, správci daně prokázat důkazními prostředky, tedy např. fakturami za energie, dodací adresou jiných dokumentů, popř. pomocí svědků/sousedů, že jste zde skutečně bydleli.

Pokud budete splňovat časový test 2 roky bezprostředně před prodejem rodinného domu či jednotky a souvisejícího pozemku, příjem z prodeje takové nemovité věci bude osvobozen od daně z příjmů.

ČASOVÝ TEST 2 ROKY NESPLŇUJI – CO TEĎ?
V případě, že nesplňujete časový test 2 roky bydlení bezprostředně před prodejem – ještě nezoufejte – na osvobození dosáhnete v tomto případě, použijete-li získané prostředky na obstarání jiné vlastní bytové potřeby, jde o tzv. podmíněné osvobození – budete mít tedy i v případě nesplnění časového testu osvobozený příjem, když:

• použijete získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby
  a zároveň
• oznámíte správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém jste tyto prostředky/příjmy obdrželi.
  

VLASTNÍ BYTOVÁ POTŘEBA
Vlastní bytovou potřebu definuje ZDP v § 4b – jde o nákup rodinného domu, bytového domu, bytu, ale i o výstavbu či rekonstrukci, jde i o nákup pozemku za předpokladu, že na něm zahájíte výstavbu své bytové potřeby do 4 let od nabytí pozemku, jde i o vypořádání společného jmění manželů, splacení úvěru použitého na financování vlastního bydlení, ale i údržbu a změny stavby bytového domu, rodinného domu, bytu, a to i v nájmu, popř. splacení vkladu bytovému družstvu za účelem získání práva nájmu.

V každém případě musí jít o Vaše bydlení, o Vaši bytovou potřebu.

DOKDY MÁM TYTO PROSTŘEDKY POUŽÍT?
Podmíněné osvobození příjmů je za předpokladu, že použijete získané prostředky na vlastní bytové potřeby – výše uvedené – a to do konce následujícího roku po roce, kdy jste tyto prostředky získali.
V zákoně je uvedena ještě jedna možnost, a to, že jste již na své bydlení prostředky použili předem – před prodejem dané nemovitosti – nejdříve v roce předcházejícím.

Oznámení osvobozeného příjmu dle § 4b ZDP

Od roku 2021 platí, že bez oznámení obdržení příjmů z prodeje správci daně v případě podmíněného osvobození, si na osvobození nesáhnete.
Ano, je to administrativní krok, ale bez včasného oznámení, i když do konce následujícího roku využijete získané příjmy na nákup vlastního bydlení, osvobozen příjem bohužel nebude.
Tak praví zákon 😊

Oznamujeme, oznamujete, oznamují – oznamujte včas – a to do data podání daňového přiznání za období, ve kterém jste obdrželi příjem z prodeje nemovité věci.

Oznámení tohoto typu nemá povinný formulář, ale finanční správa zveřejnila v říjnu 2022 nepovinný formulář:
Oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly použity na vlastní bytové potřeby dle § 4b ZDP,
který lze doporučit, jinak lze napsat oznámení i vlastními slovy a podat pomocí obecné písemnosti správci daně.

Ostatní nemovité věci, kde nemám bydliště

Zatím jsme si probrali jen příjmy z rodinného domu či bytu a souvisejícího pozemku, kde jste měli/mohli mít bydliště. Ale co ostatní nemovitosti?
Pokud jste v dané nemovitosti neměli bydliště, popř. ani nelze v dané nemovitosti bydlet, protože se jedná např. o pozemky – potom je třeba se ptát: „Kdy jste nemovitou věc nakoupili?“

NABYTÍ NEMOVITOSTI DO KONCE ROKU 2020
Pokud jste nemovitost nabyli do konce roku 2020 – je zde 5 letý časový test pro osvobození příjmů z prodeje nemovité věci: prodej do 5 let od nabytí nemovitosti je příjem z prodeje zdanitelný, prodej po 5 letech od nabytí nemovitosti je příjmem osvobozeným.
Žádné jiné možnosti zde nejsou.

NABYTÍ NEMOVITOSTI OD 1.1.2021
Pokud jste nemovitost nabyli od 1.1.2021 a dále – je již zde 10 letý časový test pro osvobození příjmů z prodeje: prodej do 10 let od nabytí nemovité věci je příjem zdanitelný, prodej po 10 letech od nabytí nemovité věci je příjmem osvobozeným,
ALE
u těchto nemovitostí – pokud nesplníte časový test – máte ještě možnost osvobození, stejně jako u nemovitostí výše uvedených, kde jste bydleli, za předpokladu, že:

• do konce následujícího roku (popř. rok předcházející) po obdržení příjmů použijete tyto prostředky na nákup vlastního bydlení,
• získání takových prostředků oznámíte správci daně (tiskopis je shodný).
  

Ještě do toho zamotám historii – je třeba se ptát:

Byla někdy daná nemovitost zařazena v obchodním majetku?

Pokud ano, je prodej takové nemovitosti osvobozený až po 2/5/10 letech po vyřazení z obchodního majetku – v závislosti, zda v něm nyní bydlíme (testujeme 2 roky) či nikoliv (testujeme 5 let nemovitosti nabyté do konce roku 2020 a 10 let nemovitosti nabyté od 1.1.2021).

Časový test se rozbíhá dnem vyřazení z obchodního majetku, nikoliv dnem nabytí a pokud mluvíme o historii, je třeba i vědět, jak se nemovitost odepisovala a jaká byla zůstatková cena ke dni vyřazení – protože pokud byla nemovitost plně odepsaná, tak při prodeji nemáte možnost proti příjmům z prodeje již dát nabývací cenu nemovité věci coby relevantní výdaj – proč? Protože jste ji uplatnili již jako výdaj v rámci podnikání.

Závěr

Prodej nemovité věci není často jednoduchou záležitostí, je s ní spojeno mnoho administrativních i právních kroků a v neposlední řadě je třeba si uvědomit i důsledky daňové.

Osvobozené příjmy z prodeje nemovitých věcí sice do daňového přiznání nevstupují, žádnou daň neplatíte, ale v případě podmíněného osvobození – tedy osvobození za splnění určité podmínky dle zákona o daních z příjmů – nezapomeňte, že je toto osvobození vázáno na administrativní krok, a to  Oznámení správci daně – bez tohoto kroku by Vám zbyly jen oči pro pláč, kdybyste sice použili získané prostředky na nákup vlastního bydlení, ale osvobození by Vám správce daně, kvůli neoznámení, zamítl.

Důležité je být informován – neznalost zákona nikoho, bohužel, neomlouvá 😊